靳雙權(quán)律師

(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告孫某、李某向本院提出訴訟請求：

1. 判令登記在陳某英名下位于北京市朝陽區(qū) D 號房屋（下稱“涉案房屋”）歸二原告所有；

2. 二被告協(xié)助二原告將涉案房屋過戶至二原告名下；

3. 本案訴訟費(fèi)用由二被告負(fù)擔(dān)。

事實(shí)和理由：孫某與二被告系兄弟姐妹關(guān)系，均為孫某貴與陳某英的子女。李某系孫某之妻。孫某貴于 2005 年去世，陳某英于 2019 年去世。購買涉案房屋之前，陳某英隨二原告及其女兒四人一同居住于孫某原單位分配的公租房內(nèi)。

2008 年，北京開始配售第一批經(jīng)濟(jì)適用房，由于家庭居住條件極差，二原告家庭及陳某英均符合經(jīng)濟(jì)適用房的申購政策，但陳某英屬于拆遷戶兼高齡老人，在經(jīng)濟(jì)適用房配售中屬于優(yōu)先配售對象。為加大取得配售經(jīng)濟(jì)適用房的概率，二原告與陳某英商議，借用其名義申購涉案房屋，陳某英表示同意。

隨后，二原告以陳某英名義提交申請、簽訂合同、支付購房款等，辦理完畢全部購房手續(xù)，二原告通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付購房款、契稅、辦證費(fèi)、印花稅、維修基金等共計(jì) 301265.142 元。房屋交付后，由二原告出資進(jìn)行裝修并購買家具。涉案房屋的房屋所有權(quán)證于 2011 年 1 月 4 日下發(fā)，登記在陳某英名下。涉案房屋交付后，一直由二原告和女兒居住使用至今。

在申購涉案房屋后，為避免原被告之間對涉案房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛，陳某英特向二原告出具書面《字據(jù)》明確表示，以其名義購買的涉案房屋是二原告出資購買，名義產(chǎn)權(quán)人陳某英不擁有本房屋的所有權(quán)，故本房屋與二被告無任何繼承等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

陳某英于 2019 年去世后，二原告多次聯(lián)系并請求二被告配合將涉案房屋過戶到二原告名下，二被告以各種理由拒絕辦理過戶手續(xù)。故訴至法院。

二、被告辯稱

被告孫某瑩辯稱，不同意二原告的訴訟請求。陳某英有三個子女，都健在，沒有理由過戶到李某名下。陳某英有聲明，去世后涉案房屋就是遺產(chǎn)，子女都有份額。涉案房屋是拆遷陳某英名下的房屋得來的，不是借名買房。房款是否是二原告支付的，我不知道。李某的弟弟借給原告 10 萬，購房款中另外還有孫某貴的 8 萬拆遷款。裝修的錢全是陳某英出的錢，房屋交付后由陳某英、二原告和他們的女兒居住。

被告孫某輝未到庭，提交書面答辯意見稱，無條件接受法院裁決，并協(xié)助辦理事后相關(guān)事宜；不承擔(dān)訴訟費(fèi)用，訴訟費(fèi)用由二原告承擔(dān)。

三、法院查明情況

孫某貴與陳某英系夫妻關(guān)系，兩人共生育三個子女，即孫某與二被告。李某系孫某之妻。孫某貴于 2005 年去世，陳某英于 2019 年去世。

2008 年 2 月 19 日的《申請承諾書》顯示陳某英及全體共同申請人申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房。《申請家庭成員情況》顯示申請人及共同申請家庭成員為：本人陳某英、之子孫某、之媳李某、之孫女。2008 年 6 月 11 日，住房保障管理部門向陳某英發(fā)出《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審核備案通知單》，顯示申請人為陳某英、申請人口 1 人，配套一居室，該家庭老齡。2008 年 9 月 27 日，北京 S 公司（出賣人）與陳某英（買受人）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定陳某英購買涉案房屋，購房款共計(jì) 286465 元。

當(dāng)日，李某支付了購房款，北京 S 公司出具了發(fā)票。李某后又補(bǔ)交購房款 17685.42 元、繳納印花稅 143 元、支付專項(xiàng)維修資金 13392 元。涉案房屋于 2010 年 6 月 27 日交付。2010 年 8 月，二原告出資對涉案房屋進(jìn)行裝修。后，陳某英、二原告及其女兒一直在涉案房屋中居住。

2011 年 1 月 4 日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，房屋登記在陳某英名下。

陳某英立下《字據(jù)》：以本人陳某英名義購買的位于 D 號的經(jīng)濟(jì)適用房系長子孫某、兒媳李某出資購買。名義房屋產(chǎn)權(quán)人陳某英不擁有本房屋的所有權(quán)，故本房屋與女兒孫某瑩、次子孫某輝無任何繼承等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

2016 年 2 月 12 日，陳某英出具《聲明》：北京市朝陽區(qū) D 號，此處 2 居室的房屋，房屋所屬我陳某英名下。當(dāng)年是由兒子出資購買的，以前兒媳李某，讓我寫的的一切字據(jù)，并聲明作廢。爭取把兒子出資的房款還于兒子孫某。在百年之后，此房歸于我三個孩子孫某瑩、孫某、孫某輝平均共同享受此房屋的繼承權(quán)。

四、裁判結(jié)果

駁回原告李某、孫某的訴訟請求。

五、案件分析

1. 借名買房協(xié)議的認(rèn)定：二原告主張以陳某英的名義申請并購買了涉案房屋，結(jié)合二原告在購買房屋時實(shí)際出資且在房屋交付后實(shí)際居住的事實(shí)，法院認(rèn)定二原告與陳某英之間存在口頭的借名買房協(xié)議。

2. 協(xié)議的效力問題：涉案房屋屬于政策性保障住房，二原告與陳某英之間的借名買房協(xié)議有違國家政策性房屋的購房政策，損害社會公共利益，應(yīng)屬無效。

3. 房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬：由于借名買房協(xié)議無效，房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)部門登記為準(zhǔn)?，F(xiàn)涉案房屋登記于陳某英名下，二原告要求確認(rèn)涉案房屋歸其所有，并要求二被告配合將房屋登記至其名下，無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

六、辦案心得

1. 準(zhǔn)確把握法律規(guī)定：在本案中，律師需要準(zhǔn)確把握關(guān)于合同無效的法律規(guī)定以及政策性保障住房的相關(guān)政策。對于借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定，要依據(jù)法律和政策進(jìn)行全面分析。只有準(zhǔn)確理解和運(yùn)用法律規(guī)定，才能為當(dāng)事人提供正確的法律意見和訴訟策略。

2. 證據(jù)的收集與分析：在處理此類案件時，律師要仔細(xì)收集和分析各方提供的證據(jù)。在本案中，雖然二原告主張實(shí)際出資和居住，但這些證據(jù)不足以推翻借名買房協(xié)議無效的認(rèn)定。律師要善于從證據(jù)中尋找對當(dāng)事人有利的因素，并分析其在法律上的意義。

3. 考慮社會公共利益：政策性保障住房的目的是為了解決特定群體的住房困難，維護(hù)社會公共利益。在處理涉及政策性保障住房的案件時，律師要充分考慮社會公共利益的因素，不能僅僅從個體利益出發(fā)。如果借名買房協(xié)議損害了社會公共利益，法院很可能會認(rèn)定其無效。

4. 尊重法院的判決：法院在審理案件時，會綜合考慮各種因素，依據(jù)法律和事實(shí)作出判決。律師在處理案件時，要尊重法院的判決，同時通過充分的證據(jù)和合理的法律分析，為當(dāng)事人爭取最有利的判決結(jié)果。如果當(dāng)事人對判決結(jié)果不滿意，可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)提出上訴，但要注意上訴的理由和證據(jù)是否充分。

總之，在處理借名買房糾紛案件時，律師需要準(zhǔn)確把握法律規(guī)定，認(rèn)真收集和分析證據(jù)，充分考慮社會公共利益，尊重法院的判決，為當(dāng)事人提供專業(yè)、全面的法律服務(wù)，以維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！